個人再生なら住宅ローンのある持ち家を残せる！住宅ローン特則の条件

自己破産すると持ち家や車を処分しなければいけないらしいし。

住宅ローンが残っている持ち家を手元に残して、借金も減らすことのできる手続きはないのかなぁ…。

減額した借金はだいたい3年くらいかけて支払うことで、残りの借金は支払い義務がなくなるよ。

弁護士費用も必要になるけど、基本的に借金を大幅に減額できるから損をするということもないし安心してね。

そもそも個人再生では、債権者へ「平等」に返済しなければならないのが原則。

でも住宅ローンの返済だけを特別に除外してもらうことで、持ち家を残しつつ借金を減額することのできる制度が住宅ローン特則というわけだね。

ただ必ずしも「複数の金融機関から借金をしている場合のみ」にしか利用できないわけではなく「住宅ローンしか借金がない場合」でも、個人再生は利用できるよ。

住宅ローンのみで個人再生を利用する場合、次のようなメリットがあるよ。

それって実際のところ、どのくらいまで減額されるんですか？

「最低でもこの金額は返済してもらいますよ」というものだけど、こちらからすると「最大でここまで借金が減りますよ」という解釈の方がわかりやすいかな。

最低弁済額は、自分が抱えている借金額によって変化するから、借金額ごとの最低弁策を表で確認してみよう。

でも、例えば債務者(個人再生をする人)が100万円以上の財産を持っていたら、さいむくんはどう思う？

「自分が所有している財産の総額＞最低弁済額」の状態で個人再生をする場合、所有している財産の総額に相当する金額を返済することになる。

これは「自己破産をした場合、債権者たちにこのくらいのお金を返済することになる(※)」を基準としており、「清算価値基準」と呼ばれるよ。

それは「債権者たちの半数以上が個人再生することを反対したとき」だよ。

債権者たちの半数以上が個人再生に反対した場合、個人再生の手続きが「給与所得者等再生」という種類になる。

その場合、さきほど紹介した2つの基準に加えて、さらにもうひとつの基準が追加されるんだ。

東京23区で一人暮らしをしている人の場合、13万円くらい。

手取り20万円の人の場合、ここから13万円を引いた7万円×24か月分で168万円。

可処分所得2年分の金額は「最低弁済額」や「所有している財産の総額」より高額になりやすい。

つまり「債権者の半数以上が反対している状態で個人再生をする場合」返済額が高額になりやすいことを覚えておこう。

万が一請求されても支払うことができない場合、持ち家は競売にかけられてしまう。

ちなみに「競売」は、簡単に説明すると裁判所が主導で行うオークションのことだね。価格を決めることなく物件を売り出して、最高価格を申し出た人が購入できるんだ。

でも個人再生の手続きをすることで、この競売手続きをストップすることができるよ。

前の所でも触れたように、一括請求されても支払うことができなければ競売手続きへと進んでしまう。

でも個人再生手続を裁判所に申し立てて、住宅ローン特則が適用されれば再び分割支払いすることができるようになるよ。

個人再生手続きが適用される前よりも返済期間が延びることで、返済の負担を減らして生活に余裕を作る事も可能だね。

だけど借金の返済をしつつ住宅ローンを返済するというのは、いくら個人再生で借金が減額しても厳しい…という人が多い。

だから個人再生の借金返済期間中は、住宅ローンの返済を猶予してもらえるんだ。

猶予期間は、個人再生の再生期間中である3年から5年の間だよ。

通常の個人再生では連帯保証人や保証人に対して、残債務を一括で返済するように請求がいってしまうんだ。

でも住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローンだけは継続して返済を続けていくから保証人に請求がいくことはないよ。

それぞれの条件がどういった内容なのか、次の項目で順番に解説していくね。

もちろんペアローンだけではなく、事業用資金の借入で抵当権を設定している場合なども当てはまるから注意が必要だよ!

仮に抵当権付きの持ち家であったとしても、抵当権の理由が自営業の運転資金の借入金など事業に関するものだったりすると、住宅ローン特則は認められないんだ。

例えば、自宅の一部を第三者に対して貸していたり、自宅兼事務所として使用したりしている場合、床面積の割合によっては「住宅資金貸付債権」として認められないこともあるから注意してね。

特にローンの返済を放置してしまい、代位弁済から6ヶ月経過したことに気づかずにいると、住宅ローン特則が利用できなくなってしまうのは注意する必要があるよ。

それぞれどういったケースなのか、次で具体的にみてみよう。

ローンの残債よりも住宅の価値が上回っているなら、家を売って借金を返済することができるよね?

個人再生ではそもそも「支払い不能」という要件を満たさなければいけないし、アンダーローンの場合は、そもそも個人再生を利用できず住宅ローン特則が利用できないんだ。

例えば、今借りている住宅ローンの金利が5％だった場合、金利1%の金融機関でお金を借りて一括返済すれば、金利4%分お得になるよね?

税金の差し押さえは個人再生の手続きが始まっても中止されないから、原則として住宅ローン特則が利用できなくなってしまうよ。

だから万が一滞納している税金がある場合、まずは住宅ローン特則を利用するためにも滞納している税金を支払ってから個人再生手続きを進める必要があるんだ。

この場合、住宅ローン特則を利用できるのは「申し立てした人が実際に住んでいる」どちらか片方だけに限られてしまう。

常に新しい家に住んでいる場合、買い替え前に住んでいた持ち家は住宅ローン特則を利用できないから注意してね。

ただ1点注意したいのは、マンションの「管理費」を滞納しているケース。

マンションの管理費は、住宅ローンよりも強い担保権が設定されているんだ。これを「先取特権」というよ。

だから管理費を滞納していると「不動産に住宅ローン以外の抵当権がついていないこと」という住宅ローン特則の利用条件が満たせなくなってしまうから注意してね。

信用情報機関とは、僕たちの金融情報に関することを記録している機関のことね。

クレジットカードやローンの契約の際には、その人は信用できるか信用情報機関に登録されている情報を金融機関が参考にするんだ。

その理由は、個人再生をした金融機関で「社内ブラック」として登録されているから。

この社内ブラックは半永久的に記録が残っているから、個人再生後に住宅ローンを組みたいのであれば、以前使っていた金融機関以外を利用した方がいいよ。

ここでは任意整理や、個人再生との違い、どちらを選ぶべきか、などについて説明するよ。

裁判所を通さないから、弁護士費用が安かったり、期間も数ヶ月と、気軽に借金減額しやすいのが特徴。

借金がどこまで減るか、については「利息のカット」となるのが一般的かな。

分割回数に関しては3~5年が一般的だけど、相手方の意向やこちらの経済状況によって相談して決める、といった形になる。

しかし、任意整理の場合はそうじゃない。「この借金は減額する・しない(そのまま残す)」を一件一件決めることができる。

つまり、「住宅ローンは任意整理せず、他の借金だけを任意整理で減額する」などの方法で家を残すことができるんだ。

「家を残して借金減額できる」のであれば個人再生と任意整理は似ているよね。

両者の違いや、どちらを選ぶべきなのかを説明しよう。

例えば、「住宅ローンをのぞいた借金は100万円」なんていう人が個人再生をしたら、借金は減額されない(100万円以下の借金は減額されないから)し、別でかかる弁護士費用で40~70万円の赤字になってしまう。

そういう人は任意整理を選んだ方がいい。

逆に住宅ローンをのぞいた借金額が多い人は、任意整理をしても返済しきれない可能性がある。

そうなると、業者側から任意整理を断られる可能性がでてくるし、途中で返済できなくなってしまうリスクもでてくる。

効果やコストを比較して、どちらが適切か判断しようね。

どの手続きが自分にとって最適なのかアドバイスをくれるから、まずは弁護士に相談するのがおすすめだよ。