債務整理

債務整理すると持ち家が没収される?持ち家を残せる方法についても解説

さいむくん
さいむくん
借金の返済がキツイな…。

債務整理で借金を減らせるって聞いたけど持ち家はどうなるのですか?

実は債務整理をしても必ず持ち家を失ってしまうとは限らないんだ。

債務整理には大きく①任意整理、②個人再生、③自己破産がある。

このうち、①②の手続きを利用すれば、持ち家を残すことができるよ。

今回は、債務整理でどうしたら持ち家を残せる方法について教えるね。

せんせい
せんせい

実は借金を減額しつつ、持ち家を残せる債務整理の方法があります。そこで今回は、持ち家を残しつつ、借金を減らせる方法について分かりやすく解説します。

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債務整理の手続き別:持ち家はどうなる?

さいむくん
さいむくん
債務整理をすると持ち家は没収されてしまうのでしょうか?
債務整理の中には持ち家を没収されずに借金を減額できる方法があるんだ。

債務整理には、①任意整理、②個人再生、③自己破産の3種類がある。

まずは簡単に表で特徴をまとめておくね。

せんせい
せんせい
種類 特徴 持ち家
①任意整理 利息をカットし、原則3~5年で完済する。 残せる
②個人再生 5分の1~10分の1の減額効果があり、原則3年で完済する。 住宅ローン特則を利用すれば残せる
③自己破産 借金の返済義務が免除される。 残せない

任意整理:家は残せる

さいむくん
さいむくん
任意整理とはどのような手続きなのですか?
任意整理とは、借入業者と直接交渉して利息をカットしてもらう手続きなんだ。

どの借入先からの借金を任意整理するか選ぶこともできるし、費用も1社あたり2~5万円と安く抑えることができる。

ただ、原則3年での完済を目指すことになるし、減額も利息をカットしてもらうことくらいしかできないよ。

せんせい
せんせい

業者と交渉して借金を減額

さいむくん
さいむくん
なぜ任意整理なら持ち家が残せるのに借金も減らすことができるのですか?
後で説明するけど自己破産などのように財産を没収される差し押さえという手続きが任意整理にはない。

だから、借入業者との交渉次第で持ち家を残しつつ、借金を減額できるってわけ!

せんせい
せんせい

住宅ローンを対象から外すことで持ち家を残す

せんせい
せんせい
ただ、住宅ローン中の家を任意整理すると家を引き揚げられて没収されてしまう可能性がある。

そんなときには住宅ローン以外の借金を任意整理して、持ち家を残すことができるよ。

住宅ローンを任意整理の対象から外すことで毎月の返済額を減らしつつ、持ち家を残すことができるってことですね!
ともだち
ともだち

個人再生

さいむくん
さいむくん
個人再生はどのような手続きなのでしょうか?
個人再生は、任意整理と異なり、裁判所に申し立てて裁判所の判断で元本から借金を減らしてもらう手続きだよ。

個人再生は、借金全体を見直して今後の返済計画を考える、というものだから任意整理のように減額してもらう借入先を選ぶことはできない。

その代わりに借金全体を見直すことになるから、借金を5分の1~10分の1に減らすことができるんだ。

せんせい
せんせい

裁判所を通じて借金を減額

せんせい
せんせい
個人再生は、裁判所を通して行う手続きだから、裁判所の手数料も含めて約50万円~の費用がかかってしまう。

それでも借金が最大で5分の1になることを考えると、結果的に支払う額が減る場合が多いんだ。

たとえば、借金総額が300万円の人が個人再生すると100万円に減額できる場合がある。

そうすると、300万円−100万円+50万円=150万円分最終的に支払う金額が減るってことになる。

個人再生の申し立てをして裁判所や弁護士費用を支払っても返済額が約半分になるんですね!
さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
ただ、個人再生には法律で「いくら借金がある場合には最低〇〇円返済してくださいね」というように決まっている。

詳しくは後で説明するけど最低返済額が法律で決まっているから借金額が少なくとも200万円ないと減額効果を期待できないよ。

住宅ローン特則で持ち家を残す

せんせい
せんせい
個人再生を選ぶメリットは、大きな減額効果が期待できることだけではないよ。

個人再生には、住宅ローン特則という制度が存在する。

この住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローンを除いて他の借金だけを個人再生の対象にすることができるんだ。

住宅ローン特則には、利用条件があったりと少し複雑なところもあるから、後で詳しく説明するね。

自己破産

さいむくん
さいむくん
自己破産はどのような手続きなのでしょうか?
自己破産とは、裁判所に申し立て、裁判所の判断で借金の返済義務を免除する手続きだよ。

持ち家を残すことができなかったり、99万円以下の現金や20万円以下の財産等しか残すことができなかったりとデメリットも大きいけど、借金の返済義務がなくなる唯一の手段なんだ。

せんせい
せんせい

裁判所を通じて借金をゼロにする

せんせい
せんせい
自己破産をすると裁判所の判断で借金の返済義務がなくなる。

つまり、返済する必要がないから借金がゼロになったのと同じような状態になるんだ。

借金の返済義務がなくなる手続きは、自己破産しか存在しないから「もうこれ以上、返済を続けられない」という場合に有効な手段だよ。

持ち家を残すのは難しい

せんせい
せんせい
ただ、借金の返済義務がなくなる、という強力な効果がある代わりにデメリットも大きい。

その中で一番のデメリットは一部の財産を残して、残りのすべての財産が没収されてしまうことなんだ。

その没収されてしまう財産の中には持ち家も入ってしまう場合が多い。

だから、下記のリンク先でも詳しく解説しているけど、自己破産を選択した場合には残念ながら持ち家を残すことはできないと思って欲しい。

個人再生で持ち家を残すことができる|住宅ローン特則

せんせい
せんせい
さっき少し紹介した「住宅ローン特則」についてここで詳しく解説していくよ。

個人再生のように借金を元本から減額しなければ完済できないが、持ち家を残したいと思っている人はしっかり読んでみてね!

住宅ローン特則とはどのような手続きなのですか?
さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
住宅ローン特則とは、個人再生の手続きの1つで減額される借金の中から住宅ローンを外してもらう手続きのことだよ。

この住宅ローン特則という手続きは個人再生にしかない手続きなんだ。

個人再生は基本的に債権者へ平等に借金を返済しなければならない。

でも住宅ローン特則を利用することによって持ち家を残しつつ、借金を減額できることになるんだ。

なるほど!

住宅ローン特則なら持ち家を残しつつ、借金を減額できるのですね!

でも、「特則」というくらいだからなにか特別な手続きが必要になるのでしょうか?

さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
住宅ローン特則を利用するための条件として重要なのがこれらだよ。
住宅ローン特則が認められる条件
  • 住宅ローン以外の抵当権がついてないこと
  • 住宅資金貸付債権であること
  • 申し立てした人が実際に住んでいる家であること
  • 滞納がない・代位弁済から6ヶ月以内であること
簡単な説明になるけど、ペアローンで家を買っていた場合や賃貸料目的で購入した物件などは対象外になってしまう可能性がある。

だから、「借金の減額ができるのか」だけでなく、「住宅ローン特則を利用できるのか」も合わせて弁護士に相談してみよう!

住宅ローン特則についてもっと知りたい人は、下記の記事も参考にしてみてね。

せんせい
せんせい

住宅ローンの完済後は個人再生後に残る借金が高額になることも

せんせい
せんせい
住宅ローンを完済している場合には借金の返済額が高額になることがあるから注意が必要だよ。

持ち家を残すことはできるけど、借金が減らないなら個人再生しても意味がなくなってしまう。

だから、ローン完済済みの人はしっかり読んでどんな場合に高額になってしまうか、理解しておこうね。

返済額が増える理由|清算価値保障基準

さいむくん
さいむくん
そもそもなんで住宅ローンが完済済みだと借金の返済額が増えてしまうのですか?
それは法律で個人再生をする場合には「いくら借金があったら〇〇円以上返済しようね」と決まっているからなんだ。

個人再生で返済額を決める基準は、①最低弁済額基準、②清算価値保障基準、③可処分所得基準の3つがある。

このうち、②清算価値保障基準によって住宅ローン完済済みだと返済額が増えてしまう可能性がある。

下記基準の概要はこのようになっているよ。

せんせい
せんせい
①最低弁済額基準 借金額に応じて、返済額が決まる基準
②清算価値保障基準 財産額に応じて、返済額が決まる基準
③可処分所得基準 収入から生活費を引いた残りを基準にする
ともだち
ともだち
住宅ローン完済済みの持ち家があると、所有財産に含まれてしまうってことでしょうか?
そうなんだ。

ローンが残っていない持ち家の場合には、持ち家の不動産価値がそのまま財産額として計算されることになる。

この3つの基準の中で一番高額な金額が個人再生後の返済額になるからローン完済済みの場合には返済額が増える可能性が高いんだ。

せんせい
せんせい

借金総額より持ち家の査定額が低いなら個人再生の減額効果を期待できる

せんせい
せんせい
一方で借金総額より持ち家の査定額が低いなら個人再生での減額効果を期待することができるよ。

例えば、借金総額が2000万円あって、持ち家の査定額が1000万円の場合なら最低返済額が清算価値保障基準によって1000万円になる。

この場合、他に財産がなければ個人再生することによって1000万円の減額効果を得ることができるんだ。

なるほど!

持ち家の査定額によっては十分な減額効果を得ることができるから、ローン完済済みだからといって個人再生を諦めてはいけないんですね!

さいむくん
さいむくん

債務整理をすると親や家族名義の持ち家はどうなる?

さいむくん
さいむくん
ちょっと疑問があるのですが…。

債務整理しても持ち家が没収されない手続きもあることはわかったのですが、親や家族名義の持ち家の場合にはどうなるのでしょうか?

親や家族名義の持ち家は没収されない

せんせい
せんせい
親や家族名義の持ち家の場合には、任意整理でも、個人再生でも、自己破産でも没収されることはないよ。

債務整理はあくまで個人の問題ということになっている。

だから、もし自己破産のように財産を没収されることになっても自己破産する本人名義の財産のみが没収の対象になるんだ。

だから、自己破産する本人以外の親や家族名義の持ち家を没収されることはないから安心してね。

債務整理前に名義変更するのはNG

さいむくん
さいむくん
それじゃあ、債務整理の前に持ち家の名義を自分以外の名義に変えれば没収されないのですか?
持ち家を没収されたくないからって債務整理前に名義変更するのは絶対にやってはいけないよ!

もし債務整理前に名義変更して財産を隠したと判断されると借金を減額してもらえないことがある。

せんせい
せんせい
さいむくん
さいむくん
えっ、名義変更しただけで借金が減額できなくなってしまうのですか?
そうなんだ。

名義変更が一番問題になる自己破産について見てみると、名義変更がバレると自己破産が失敗することになる。

自己破産には、「一定の条件にあてはまる行為をした場合には、借金の免責を認めません」という内容が法律で決まっている。

この決まっている内容のことを免責不許可事由(めんせきふきょかじゆう)といって、名義変更のような「財産隠し」もこれにあたるよ。

せんせい
せんせい
さいむくん
さいむくん
やっぱりズルはできないように法律で決まっているんですね…。

「債務整理前に持ち家の名義を変更することは絶対NG!」としっかり覚えておきます。

債務整理をした後に持ち家を買える?住宅ローンの審査はどうなる?

さいむくん
さいむくん
債務整理した後に持ち家を買うための住宅ローンは組めるのでしょうか?

債務整理をすると5~10年は住宅ローンを組めない

せんせい
せんせい
債務整理をすると5~10年は住宅ローンを組むことができないよ。

この5~10年は住宅ローンだけでなく、クレジットカードやその他のローンの審査も通らなくなってしまう。

それはなぜですか?

債務整理したのならもう借金問題が解決しているのではないんですか?

さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
たしかに債務整理で借金問題自体は解決する。

しかし、個人の信用情報に過去に債務整理をしたという情報が残ってしまうんだ。

この情報が残ることを一般的にブラックリストに載るって呼ばれているよ。

その信用情報に債務整理の情報が残るとなにか問題があるんですか?
さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
信用情報は、クレジットカードやローンの審査をするときに審査会社が参考にする情報なんだ。

その参考にする情報に「過去に借金を返済できず、債務整理をした」という記録があるとクレジットカードやローン会社はお金を貸してくれない。

つまり、返済してくれるっていう信用がないから審査に通らなくなってしまうんだ。

ただ、この情報は、5~10年で削除されることになっているから下記の記事も合わせて参考にしてみてね。

親や家族名義のローンを組むことは可能

せんせい
せんせい
債務整理をしても信用情報は、個人ごとの記録になるから親や家族名義ならローンを組むことができるよ。

債務整理した本人以外の名義ならクレジットカードや住宅ローン以外のローンの審査も通る可能性が高い。

ただ、親や家族の名義で住宅ローンを組んだ場合には、その名義人の借金ということになってしまうから名義人とよく話し合ってローンを組む必要があるよ。

現在の持ち家に住み続ける方法

せんせい
せんせい
もし自己破産などで持ち家を没収されてしまった場合でも現在の持ち家に住み続ける方法を紹介しよう。

大きく2つの方法があるよ。

現在の持ち家に住み続ける方法
  • 家族や親戚に持ち家を買い取ってもらう
  • リースバックを利用する

家族や親戚に持ち家を買い取ってもらう

せんせい
せんせい
まず、家族や親戚に持ち家を買い取ってもらう方法だよ。

持ち家を買い取ってもらうことによって、名義を変更する。

そして、その買い取ってもらった人に家賃を払って住み続けるんだ。

それって名義を変更するから「財産隠し」になってしまうのではないでしょうか?
さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
売るときに一般的な相場価格より明らかに安い金額で売ってしまうと、「財産隠し」と判断される可能性がある。

でも、相場価格として適正な価格ならなんの問題もないよ。

ただ、住宅ローンが残っている場合には、住宅ローン会社から同意をもらう必要があったりするから注意してね。

それと、もし誰かに買い取ってもらうことを考えているなら、今後の債務整理の手続きに悪影響がないように一度弁護士に相談してみようね。

リースバックを利用する

せんせい
せんせい
次にリースバックという方法だよ。

リースバックとは、持ち家を不動産会社や投資家のような第三者に売り、その人から借りるという方法だよ。

ただ、リースバックで支払う家賃は相場より高いことが多いんだ。

だから、その家賃を払い続けられるだけの収入が必要になってるよ。

まとめ

さいむくん
さいむくん
任意整理や個人再生のように借金を減額しつつ、持ち家を残す方法があるんだね!

それらの方法を使えば、今までと同じような生活をしつつ、借金問題を解決できそうだよ!」

そうだね!

せっかくのマイホームを手放すことにならない選択肢もあるってことだね。

債務整理といってもいろいろな手続きの方法があったから、しっかりおさらいしておこう。

ともだち
ともだち
持ち家 注意点
任意整理 失わない ・利息カットなど減額効果が低い
個人再生 住宅ローン特則を利用すれば失わない ・住宅ローン特則には利用条件がある
・住宅ローン完済後だと返済額が高額になる可能性がある
自己破産 失う

対処法

  1. 家族や親戚に買い取ってもらう
  2. リースバックを利用する
・自己破産前の名義変更は絶対NG
せんせい
せんせい
債務整理で借金問題を解決することは今後の生活のためにとても大切なことだよ。

ただ、持ち家が今後どうなってしまうのかも今後の生活にとって、とても重要なことなんだ。

だから、弁護士に相談して、借金問題を解決しつつ、持ち家を失わない方法はないのか相談してみよう!

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著者情報

この記事の監修者
赤堀弁護士
赤堀 太紀 FAST法律事務所 代表弁護士

企業法務をはじめ、債務整理関連の案件、離婚・男女トラブルの案件、芸能関係の案件などを多数手がける。

監修者の詳細なプロフィール
この記事の筆者
浜北 和真株式会社PALS Marketing コンテンツディレクター

2017年から法律メディアに携わりはじめる。離婚や債務整理など、消費者向けのコンテンツ制作が得意。
監修したコラムはゆうに3000を超える。

20代後半に作ってしまった借金100万円を自力で完済した。

筆者の詳細なプロフィール