個人再生をするとマンション・ローン・賃貸はどうなる？影響を解説

まだローンは残ってるんだけど、マンションを追い出されちゃったりもしないんでしょうか？

まず、所有マンションの場合と賃貸マンションの場合で分けて、ざっくり教えるね。

ざっくり比較するとこうなるよ。

ただ、マンションの価値によっては、個人再生で返済しないといけない金額が変わってくるんだ。

あとで詳しく解説するけど、もしマンションを所有していることで返済額が高額になってしまうなら任意整理の検討が必要になるよ。

個人再生をすると、ローン会社はマンションを取り上げて売却することで、ローンの残額を回収しようとする。

そうなると借金は減るけどマンションを失ってしまうことになるんだ。

ただ、住宅ローン特則は、法律で利用条件が決まっているから、弁護士に相談した方がいいね。

住宅ローン特則についてもあとで詳しく解説するから、まずはローンが残っているマンションは注意が必要って覚えておいてね。

ただ、3ヶ月以上家賃を滞納していると、賃貸借契約が解除されて、追い出されてしまうことがある。

だから、家賃を払っているかどうかが賃貸マンションではとても重要になってくるんだ。

さっきも話したけど、ローンの残るマンションは、ローン会社に売却されてしまうんだね。

住宅ローン特則を利用することで、住宅ローンの借金は減額されない代わりに、個人再生の対象から除外できるんだね。

たとえば、マンションのローンが残り2000万円、クレジットカードや他のローンで500万円借金がある場合には、マンションのローンを除いた500万円だけを個人再生で減額してもらうことになるよ。

もし返済が苦しいなら、個人再生をした上でそのまま住み続けることができるリースバックなんて方法もあるから下記のリンクを参考にしてみてね。

あくまで例外的に個人再生で整理する範囲外にするものだから、本人の生活のために特別にマンションを残せるようにしてあげる、ってことになっているよ。

もう少し詳しい解説は、下記のリンクを見てみてね！

例えば物置や別荘用に購入したマンションは、居住目的のマンションとはいえないから、住宅ローン特則の対象外となるんだ。

だから、利用条件をクリアすることができず、住宅ローン特則制度は使えないよ。

たしかに賃料目的とはいえ、居住用のマンションだから住宅ローン特則が使えるんじゃないの？と疑問に思うかもしれない。

でも、住宅ローン特則の利用条件の中には自分が住んでいるマンション、という条件がある。

だから、誰かに貸して賃料を稼ぐためのマンションも住宅ローン特則は使えないんだ。

法律上、住宅ローン特則の利用条件の中に「その不動産に別の抵当権やその他の住宅ローン以外の担保権が設定されていないこと」というものがある。

つまり、マンションを残してあげても、住宅ローン以外の抵当権等が実行されて、失ってしまう可能性があると住宅ローン特則を利用できないことになっている。

抵当権とは、借り入れやローンの組むときに設定される担保権のこと。

滞納すると、この抵当権を付けた不動産などを売却してその売却代から滞納分が回収される。

この先取特権があると、マンションを売却して、その売却代から管理費を回収することができる。

つまり、住宅ローン以外に誰かにマンションを奪われてしまう可能性のある権利が存在するから、住宅ローン特則の利用条件をクリアできないよ。

でも、マンションのローンを「ペアローン」にしている場合には、夫婦両方とも個人再生が必要になる可能性がある。

ペアローンの場合には、さっきと同じように「その不動産に別の抵当権が設定されていないこと」という条件がクリアできないんだ。

詳しくは、下のリンクを参考にして欲しいんだけど、ペアローンの状態だと1つのマンションに夫婦それぞれ抵当権を設定することになる。

その理由について順番に解説していくね。

返済額を決める基準は、最低弁済額基準・清算価値保障基準・可処分所得基準の3つの基準があるよ。

この3つの基準で計算したとき、一番高い金額で返済額が決まることになる。所有マンションは、②に含まれるんだね。

法律で細かく決まっていて、このような金額ごとに最低返済額が分けられているよ。

自己破産の場合には、財産を没収して売却することで債権者(貸した人)に返済することになる。

でも、個人再生の場合には、そのような手続きがないから、「個人再生を利用する場合には自己破産より返済額が多くなるようにしようね」ということでこの基準があるんだ。

所有マンションで返済額が増えるかもっていうのはこういうことだね。

毎月入ってくるお金(収入)から出ていくお金(支出)を引いた金額は、余裕があるお金だから返済に回せるよね？ってことでこの基準がある。

可処分所得を計算するためには、過去2年間の収入を調査したり、税金などを正確に調べて計算することが必要になるから、気になる人は、弁護士に計算してもらうのがおすすめだよ。

たとえば、借金総額が1000万円でマンションの価値が3000万円あった場合には、最低返済額はざっくりこのようになるよ。

一番注意が必要なのは、アンダーローンと呼ばれる状態のときだから、アンダーローンのときの返済額について解説するね。

所有マンションがある場合には、マンションの価格を調査する。

例えば、最低弁済基準で返済額が5分の1くらいまでになっても、マンションの価格がそれを上回ってしまうと、その金額を返済しないといけない。

そうすると、3000万円－1000万円＝2000万円が清算価値になる。

ところが、マンション評価額がもっと低い1500万円なら、1500万円－1000万円＝500万円が清算価値になるよ。

このようにマンションの評価額によって2000万円から500万円に個人再生の返済額が大幅に変わってしまうんだ。

だから、ローンが残っている場合には、マンションの評価額を複数の業者に査定してもらった方がいいね。

裁判所によっては、査定が高額になりやすい不動産業者に調査を依頼することがある。

だから、自分で複数の業者に査定を依頼して、少しでも評価額が低い査定書を用意することが重要なんだ。

任意整理とは、借入業者と直接交渉して、利息などをカットしてもらうことをいうよ。

裁判所を通さず、借入業者と直接交渉することになるから、返済金額が決まる基準っていうような複雑なものもない。

相手との交渉次第だよ。ただ、任意整理は、利息のカットくらいしかしてもらえない。

だから、弁護士とどんな方法で借金問題を解決するのがベストかよく相談した方がいいよ。

個人再生などの債務整理したからといって追い出されるような法律もないよ。

個人再生しても今と同じマンションに同じように住み続けることができるんだ。

3ヶ月以上の滞納だと大家と入居者の間の信頼関係が壊れてしまったとして解約される原因になるんだ。

この3ヶ月以上という基準は、法律で決まっているわけではないけど、実務上3ヶ月が目安と考えられている。

もし滞納しているならすぐに弁護士に相談しよう。

個人再生をしたあと、この保証会社の審査に通らないことがあるんだ。

この保証審査が通らないと、保証会社がつかないことになるから、入居審査にも通らずマンションを借りることができないよ。

この信用情報は、クレジットカードやローン会社、保証会社が審査のときに参考にするよ。

個人再生の記録が見られることで、審査に通らなくなってしまうんだね。詳しくは、下記のリンクを参考にしてみてね。

保証には、保証会社などが保証してくれる機関保証と、親族や友人に保証人になってもらえる人的保証とがあるんだ。

ただ、マンションによっては、提携している保証会社による機関保証しか認めていないこともあるし、人的保証の場合には滞納した時に保証人に迷惑がかかってしまう。

信用情報は、クレジットカード審査などもしている信販系の会社しか見ることができないんだ。

だから、信販系の保証会社以外なら独自の基準がクリアさえできれば、保証人になってもらえるよ。

ざっくり信販系ではない保証会社を紹介するとこのような会社があるよ。

不動産業者は、物件を紹介して契約してもらうことが仕事だから、過去の個人再生より今家賃が払える収入があるかが大事なんだ。

家賃が払えるような収入があればマンションの入居審査を通してもらえるし、宅建業法で不動産会社には守秘義務があるから個人再生したことがバレることもないよ。

たとえば、一時的に返済期限を猶予してもらったり、毎月の返済額を減らしてもらえたりする。

ただし、病気の療養、介護のための一時的な減収など、スケジュールを変更してもらえるような納得できる理由が必要になるんだ。

まずは銀行に相談に行ってみて、断られてしまったら下記の他の方法を検討してみよう。

高額な住宅ローンを組む場合には、団体信用生命保険という保険に加入することがほとんどなんだ。

その団体信用生命保険には、病気などでも保険金が下りることもある。

その他の任意保険でも契約内容によっては、保険金が下りるから保険会社に問い合わせてみよう！

近年、住宅ローンも低金利になってきているから、今の住宅ローンより金利が低い借入先があるかもしれない。

借り換えによって金利が低くなれば、毎月の返済額を少なくできるし、最終的な返済総額も少なくなる。

金利が安い会社に借り換えできないか、下記の住宅金融普及協会のサイトで金利を調べてみよう！

さっきも出てきたけどマンションのローン以外を整理する住宅ローン特則だってある。

だから、マンションを残しつつ、個人再生で返済できる金額まで減額できないか弁護士に相談してみるのもおすすめだよ。

この競売では、買い手側も内見することができないから市場価格より7～8割程度安く買い叩かれてしまうことがある。

任意売却という方法なら、市場価格を維持しつつ、マンションを売却できるんだ。

ただ、個人再生はさっきも言ったとおり財産状況の調査もされるから、勝手に不動産会社に相談へ行かないで弁護士に相談してから任意売却するようにしてね。

ただ、賃貸マンションなら基本的に追い出されることがないみたいで安心したよ。

個人再生以外にも方法がないのか、どうすれば借金問題を解決できるのか弁護士に相談へ行くのが問題解決の近道だよ！

先生も無料相談を受け付けているし、LINEでも相談できるから気軽に問い合わせてみてね！