任意整理

債務整理と任意売却の違いは?どちらを先にする?分かりやすく解説!

さいむくん
さいむくん
住宅ローンを返済に困ってるから、自分でいろいろちょっと調べてみたけど、任意売却と債務整理って何が違うんですか?

どっちも住宅ローンの残り金額を減らすために行うものですよね?

さいむくん、よく調べてるね。

よし、今回は住宅ローンの返済に困っているさいむくんのために、任意売却と債務整理の違いとどちらを選択すべきかについて解説しようか。

せんせい
せんせい

任意売却は住宅ローン返済のために行い、債務整理は借金全般の返済のために行います。

この記事では、制度の違いや具体的な費用などについて分かりやすく紹介しています。

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この記事の内容
  1. 任意売却と債務整理の違い
  2. 任意売却を検討している人が知っておきたいこと
  3. どちらをすべき?住宅ローンを完済している人の場合
  4. どちらをすべき?住宅ローンを返済できずに困っている人の場合
  5. 任意売却をした後の生活は?残債や連帯保証人の影響について解説
  6. 先に任意売却をしてから債務整理をしよう!ただし必ず弁護士に相談しよう
  7. まとめ

任意売却と債務整理の違い

せんせい
せんせい
任意売却と債務整理は、どちらも確かに住宅ローンの残り金額が減ることになる点は共通なんだけど、全然違う制度なんだよ。

それぞれの制度について今から紹介するね。

任意売却:住宅ローンの返済のために不動産を売却すること

せんせい
せんせい
任意売却は、住宅ローンの返済のために不動産を売却することだね。

住宅ローンの返済が厳しくなってきた場合には、自分の持ち家を手放せば大金が手に入る。

このお金を使って、住宅ローンの残り金額の返済にあてるわけだね。

せっかく住宅ローンを組んで買った持ち家を手放しちゃうことになるんですか。

なんか本末転倒な気がするんですけど。

さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
ここらへんは後に詳しく説明するけど、任意売却にはメリットがたくさんあるんだ。

例えば、任意売却は費用がかからず、不動産を高く売ることができたりするんだ。

住宅ローンの返済が厳しくなるとどうせ家を手放すことにつながるから、どうせならメリットのある任意売却で手放そうというわけだね。

債務整理:借金を免除または減額してもらうこと

せんせい
せんせい
債務整理は、借金を免除または減額してもらうことをいうよ。

つまり、借金全般をなんとかできるのが債務整理というわけだね。

この債務整理をすれば、住宅ローンの残り金額の支払いが免除されたり、減額されることになる。

任意売却と債務整理って説明を聞くと、全然違う制度ってよくわかりますね。
さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
特に債務整理は、借金を免除または減額するという効果の大きさもあって、デメリットもそれなりに多いんだよ。

例えば、ブラックリストに載るとか手続きが面倒だったり、費用がかかったりというデメリットがあったりするよ。

債務整理には3種類ある

せんせい
せんせい
債務整理とひとくちにいっても、実は債務整理には3種類の方法があるんだ。

その3種類について簡単に説明するね。

債務整理の種類

任意整理:借金の将来利息をカットしてもらう交渉

せんせい
せんせい
任意整理は、借金の利息分を減額してもらうように債権者に交渉して、借金の減額を狙う制度だよ。

借金を減らす効果も少ない分、他の債務整理に比べて手続きも費用も負担にならなかったりと色々メリットがあるんだ。

利息分をカットすれば何とかなる人にオススメだね。任意整理のメリット・デメリットは以下の通りだよ。

任意整理のメリット・デメリット

任意整理のメリット

  • 整理する借金を選べる
  • 保証人に迷惑がかからない
  • 裁判所を介さないため、人に知られることがない
  • 手続きが簡単で、費用も他の債務整理方法より安い

任意整理のデメリット

  • ブラックリストに載る
  • 借金は利息分しか減らない

個人再生:借金を大幅に減額してもらい分割返済する制度

せんせい
せんせい
個人再生は、借金の大幅な減額をしたうえで分割支払いを裁判所に認めてもらう制度なんだ。

個人再生は、持ち家を残せるのが特徴で、借金をある程度減らしたいけど、持ち家などの財産を処分されるのは嫌という人にはオススメだね。

個人再生のメリット・デメリットは以下の通りだよ。

個人再生のメリット・デメリット

個人再生のメリット

  • 借金が大幅に減額される
  • 財産を没収されることはなく、持ち家も残せる
  • ギャンブルや浪費の借金も対象にできる

個人再生のデメリット

  • ブラックリストに載る
  • 保証人に迷惑がかかる
  • 手続きが難しく、時間も費用もかかる
  • 官報に載るため、他人に知られる可能性がある
  • 減額後は借金を返済する必要がある
  • 車については、債権者に引き上げられる可能性がある

自己破産:借金の返済義務をなくしてもらう制度

せんせい
せんせい
自己破産は、借金の返済義務の免除を裁判所に認めてもらう制度なんだ。

自己破産の特徴はなんといっても、借金の返済義務とすべて無くしてしまうことにあるんだ。

その分デメリットも大きいけど、借金に困り果ててどうしようもない人にオススメといえるね。

自己破産のメリット・デメリットは以下の通りだよ。

自己破産のメリット・デメリット

自己破産のメリット

  • 借金の返済義務がなくなる
  • 生活に必要な家具や20万円以下の財産、99万円以下の現金は残せる

自己破産のデメリット

  • ブラックリストに載る
  • 保証人に迷惑がかかる
  • 手続きが複雑で時間がかかり、費用も高い
  • 官報に名前が載るため、人に知られる可能性がある
  • お金に変えられる財産は没収されて、お金に換えられる
  • 車や持ち家が没収される
  • ギャンブルや浪費の借金の場合には、自己破産できない場合がある
  • 職業制限がある
債務整理ってバリエーションが豊かなんですね。
さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
債務整理したいときには、弁護士にまず相談しようね。

弁護士に相談すれば、その人に合った適切な債務整理の方法を選んでくれるからね。

少し長くなったから、ここまで話してきた内容を簡単に表にしてみたよ。
せんせい
せんせい
手続きの名前 目的・効果
任意売却 住宅ローンを返済するため、不動産を売却
債務整理 任意整理 借金を返済するため、利息をカット
個人再生 借金を返済するため、借金を減額
自己破産 借金の返済義務を免除

任意売却を検討している人が知っておきたいこと

さいむくん
さいむくん
先生の話を聴いて、メリットが多いらしい任意売却で解決したいなと思いました。

早速、持ち家を任意売却したいんですけど、どうしたらいいですか?

さいむくん、一旦落ち着いて僕の話を聞いてほしい。

任意売却を検討するのは結構なんだけど、任意売却をするにあたってはいくつか覚えておいてほしいことがあるんだ。

今からその覚えておいてほしいことを紹介するから、よく聞いていてね。

せんせい
せんせい

自己破産をしたらどっちにしろ家を失うことになる

せんせい
せんせい
さっきも少し話に出たけど、自己破産をする場合には、結局家を失うことになるんだ。

自己破産は紹介した通り、生活に必要な家具や20万円以下の財産、99万円以下の現金は残せるけど、それ以外の財産は没収されてお金に換えられてしまうからね。

だから、どっちにしろ家を手放すことになるなら、自己破産で処分されるより高く売れる任意売却をした方がお得なんだ。

ちなみに、任意売却と債務整理は両方することができるから、持ち家があって自己破産するときはなおさら任意売却したほうがいいよ!
ともだち
ともだち
さいむくん
さいむくん
家を手放さざるをえないようなら、高く売った方が絶対にいいですね!
さらに、自己破産前に任意売却すれば、保証人に対する迷惑度が下がるんだ。

任意売却で高く売れたお金を使って、借金を減らすことができるから、保証人が負担しなければいけない借金の額が減ることになるからね。

せんせい
せんせい

自己破産時に家を所有していたら手続きの費用が高くなる(管財になるから)

せんせい
せんせい
自己破産をするまで、持ち家をもってると、自己破産の手続きの費用が高くなるんだ。

簡単に説明すると、自己破産には、お金に換えるような資産がない場合に選択される同時廃止事件(どうじはいしじけん)と、お金に換えられるような資産がある場合に選択される管財事件(かんざいじけん)の2種類があるんだ。

持ち家がある場合には、管財事件となっちゃうんだね。

自己破産の種類 選択される条件
同時廃止事件 お金に換えられるような資産がない場合
管財事件 お金に換えられるような資産がある場合
管財事件となると、費用は弁護士費用を含めると約70万円も必要になってしまうんだ。
せんせい
せんせい
さいむくん
さいむくん
約70万円ってそんなにかかるんですか?想像の何倍も高くてびっくりしてます!
管財事件となると、色々手続きが増えたりするから。自己破産をするのにはそれなりの費用が必要になるんだよ。

対して、任意売却は費用が全然かからないんだ。

自分1人で売却まで持っていけるから、売却に必要な諸経費や専門家への報酬額がかからない。

さらに、売却後の手続き費用についても売却したお金から支払われるし、引っ越し費用も出してくれることがあるんだよ。

せんせい
せんせい
さいむくん
さいむくん
任意売却って不動産が高く売れるし、費用も安いしでいいことだらけなんですね!
任意売却は、基本的にメリットしかないと思ってくれていいよ。
せんせい
せんせい

自宅を残しつつ借金減額したいのであれば個人再生や任意整理をする

せんせい
せんせい
持ち家を残しつつ、借金を減らしたいのであれば、個人再生や任意整理で債務整理をするのがオススメだ。

この2種類の債務整理方法なら、自分の家を残しておけるからね。

ただ、既に紹介したようにこの2種類の債務整理方法にも、デメリットがあるからそれだけは抑えておいてほしい。

住宅ローンのみならず借金全体を減らすことを目的にするなら、基本的に債務整理が軸となるわけですね。
さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
他にも任意売却には色んなメリットがあるんだ。

そこで、任意売却と債務整理のメリット・デメリットをそれぞれまとめて紹介しておくね。

困ったらここをみて、任意売却と債務整理の検討の参考にしてほしい。

【任意売却と債務整理のメリット・デメリット】

任意売却 債務整理
メリット
  • 自己破産で処分されるより高く売れる
  • 費用が安く済む
  • 残ったローンの返済を柔軟に対応してもらえる可能性がある
  • 第三者に知られることがない
  • 強制的に追い出される心配がない
借金の返済を楽にすることができる
デメリット ローンを返済しきれない可能性がある
  • 費用がかかる
  • ブラックリストに載る
  • 保証人に迷惑がかかる
  • 自動車や不動産を失うこともある

どちらをすべき?住宅ローンを完済している人の場合

さいむくん
さいむくん
任意売却と債務整理のメリット・デメリットはわかりました。

でも、結局どういう場合に任意売却か任意整理、どちらがいいかの想像がつかないです。

さいむくんの意見はもっともだとおもうよ。

じゃあ、ある程度の目安として任意売却をした方がいい場合、債務整理をした方がいい場合を説明することにしようか。

まずは、住宅ローンを完済している人向けに説明していくよ。

せんせい
せんせい

借金が高額なら自己破産前に任意売却する(上記のような事情があるため)

せんせい
せんせい
住宅ローンを完済してるけど、借金が高額で自己破産したいと考えている場合には、任意売却をしてから自己破産をすべきだね。

既に説明したけど、任意売却を先にすることで保証人に対する迷惑度が下がるし、手続きの費用も抑えることができるからね。

せっかく住宅ローンを完済して手に入れたマイホームですけど、持ち家を処分せざるをえないほど借金がある場合には、せめていいように処分したいですよね。
さいむくん
さいむくん

借金が高額でないなら任意売却せず債務整理(任意整理・個人再生)する

せんせい
せんせい
住宅ローンを完済していて、借金がある程度残っていて返済に困っている場合には、持ち家を任意売却せず、任意整理や個人再生で債務整理をしちゃうのがおすすめだね。

せっかく住宅ローンを完済したんだから、持ち家は残しておきたいよね。

任意整理や個人再生なら持ち家はそのままで借金を減らすことができるからね。

借金が高額で困っていなくて、ある程度借金を減らせる場合には、わざわざ住宅ローンを完済したマイホームを手放すまでもないってことですね。
さいむくん
さいむくん

どちらをすべき?住宅ローンを返済できずに困っている人の場合

せんせい
せんせい
ここからは、住宅ローンを返済中の人向けに話していくよ。

住宅ローン返済不可なら自己破産前に任意売却すべき

せんせい
せんせい
住宅ローンを返済できない場合には、自己破産前に任意売却すべきだね。

理由は住宅ローンを完済している場合と同じ理由で任意売却の方がかなりお得だからだね。

住宅ローンを返済中にお金を返せなくなってどうしようもない人は、せめて任意売却で少しでも後を楽にした方がいいわけですね。
さいむくん
さいむくん

住宅を手放したくないけど借金減額したいなら債務整理(任意整理・個人再生)

せんせい
せんせい
住宅ローンを返済が難しくなってきて、返済金額をある程度減らしたいけど、持ち家を売るのも嫌だ!っていう人には、任意整理・個人再生がオススメだ。

これも理由は一緒で、持ち家を残しながら借金の減額ができるからだね。

住宅ローンを返済するのも減額すれば大丈夫って人には、こっちの方がおすすめってわけですね。
さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
ここまで話してきたことを簡単にまとめるとこんな感じだよ。

【任意売却と債務整理の選び方の目安】

住宅ローンの状況 借金の状況 オススメの手段
完済 返済が困難 任意売却してから自己破産
ある程度減額できれば返済可能 任意売却せずに任意整理・個人再生
返済中 返済が困難 任意売却してから自己破産
ある程度減額できれば返済可能 ※任意売却せずに任意整理・個人再生

※ 持ち家を残しておきたい場合。持ち家を処分してでも借金を減額したい場合には、「任意売却してから任意整理・個人再生」。

任意売却をした後の生活は?残債や連帯保証人の影響について解説

せんせい
せんせい
任意売却は確かにメリットだらけで活用すべき制度とはいえるんだけど、任意売却後のことでおさえておかなくてはいけないことが何点かあるんだ。

おさえておくべきことについて紹介するね。

住宅ローンの支払いを滞納すると連帯保証人に迷惑がかかる

せんせい
せんせい
まずは前提として覚えておいてほしいんだけど、既に何回も説明している通り、住宅ローンの支払いを滞納すると連帯保証人に迷惑がかかるんだ。

具体的にいうと、実は連帯保証人は住宅ローンの残額を一括請求されてしまうんだよ。

連帯保証人にいきなり一括請求ですか?

それってなんかおかしいですよね!払えるわけないじゃないですか!

さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
一括請求される理由は、自己破産によって「期限の利益」(きげんのりえき)を失うからなんだ。

期限の利益とは、本来一括で支払わなければならないお金について、決められた期日までに支払うから分割で支払わせてください、と言える債務者の利益だよ。

期日まで支払う条件のもとで特別に分割支払いが認められているから、期日まで支払わないと原則の一括払いに戻るというわけだね。

住宅ローンを滞納することの恐ろしさが身に染みてわかりました…。
さいむくん
さいむくん

任意売却後も住宅ローンや借金が残るなら債務整理が必要

せんせい
せんせい
任意売却後も住宅ローンや借金は残るから、返済が厳しいようであれば、債務整理が必要となるよ。

任意売却で家を手放してしまったんだから、他の借金も一緒に整理してなんとかした方がお得だよね。

任意売却を手段としている時点でかなり追い込まれてるわけですから、先生のいう通り、借金問題を解決しきったほうがよさそうですね。
さいむくん
さいむくん

任意売却後に任意整理をすれば連帯保証人に迷惑をかけずに済む!

せんせい
せんせい
実は、連帯保証人に迷惑をかけない債務整理方法があるんだ。それは、任意売却後に任意整理をする方法だよ。

任意整理以外の方法だと、整理する借金を選べないから、保証人がついてる借金も債務整理方してしまうことになる。

そうすると、保証人は債務者が借金を免除や減額されても関係ないから、債権者から一括請求をされてしまう。

でも、任意整理だと整理対象の借金を選べるから、保証人付きの借金を外して、それ以外の借金を減らせるんだよ。

任意売却で保証人の万が一の保証金額を減らしつつ、保証人に迷惑をかけないで自分の借金を減らせるってありがたすぎます!
さいむくん
さいむくん

任意売却後も自宅に住み続けることは可能|リースバック

せんせい
せんせい
任意売却をすると、自分の家とおさらばするというイメージが強いと思う。

でも、実は任意売却後も自分の家に住み続けることができるリースバックという制度があるんだ。

リースバックというのは、不動産会社にマイホームを売って、不動産会社にマイホームを賃貸してもらって住み続ける方法のことをいうよ。

自分の家を諦めないで住むんですね!任意売却するなら、絶対このリースバックを利用したい!
さいむくん
さいむくん
せんせい
せんせい
リークバックをする場合には、以下のような点に注意が必要なんだ。
注意すべき点 理由
賃料が相場より高くなりやすい リースバックの賃料は家を買い取った額に応じて設定されるので、相場より高くなりやすいため
将来、不動産会社から家を買いなおすことになる 賃貸借契約を結ぶときに、2~5年後に買い戻す条項を付けて契約するため
特に、家を買い戻す資金が用意できない場合には、不動産会社が家を処分してしまうことは注意してほしい点だね。
せんせい
せんせい

先に任意売却をしてから債務整理をしよう!ただし必ず弁護士に相談しよう

さいむくん
さいむくん
任意売却と債務整理の両方をやるなら、先に任意売却をしてから債務整理をした方がいいということですね!
そういうことだね!

ただ、注意してほしいのは、任意売却と債務整理の両方を検討するのなら、必ず弁護士に相談すべきなことだね。

せんせい
せんせい
さいむくん
さいむくん
任意売却は1人でもできるって話でしたよね。

なんで弁護士に相談したほうがいいんでしょうか?

弁護士は、その道のプロだから、依頼者の状況と希望に合わせて適切な解決方法を選択してくれるから、もしかしたら任意売却をしないで住む可能性もあるんだ。

仮に任意売却と債務整理の両方をやるという結論に至った場合でも、債務整理をすることになったら、弁護士をつけるのが普通だから、任意売却を1人でした後にわざわざ弁護士を探す手間がかからないのもメリットとしてあるね。

後は弁護士に頼むと、弁護士の受任通知で支払督促が止まるから、債権者からの連絡が精神的に負担になっている場合にはこういった点もメリットになるよ。

せんせい
せんせい
さいむくん
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弁護士に頼むと色々なメリットがあるんですね。

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まとめ

せんせい
せんせい
じゃあ、最後にこれまで話してきたことをまとめようか。
今回のまとめ
  • 任意売却は住宅ローンの返済に不動産を売却すること、債務整理は借金の免除や減額をしてもらうもので、違う制度!
  • 任意売却は、不動産が高く売れたり、費用も安かったりとメリットが多い
  • 借金がどうしようもなくて自己破産をする場合には、最終的に家を手放すことになり、家を持ってると費用も高くなるから、先に任意売却で家を処分するほうがいい
  • 家を残して借金の減額をしたい場合には、個人再生や任意整理をしよう
  • 任意売却をしても、借金を返せなさそうなときは、債務整理も同時にしよう
  • 任意売却をしても、リースバックを使えば、自宅を残して置ける
  • 任意売却と債務整理を同時にする場合には、弁護士に相談するのがオススメ
以上だね。

さいむくんは住宅ローンの返済に困っているということだから、まずは弁護士の先生に相談しにいってアドバイスを聴きに行くのがいいと思うよ。

せんせい
せんせい
さいむくん
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著者情報

この記事の監修者
岡本 順一
岡本 順一FAST法律事務所 代表弁護士

2013年弁護士登録後、都内の法律事務所に所属。

企業法務をはじめ、離婚・男女トラブルの案件、芸能関係の案件、債務整理関連の案件などを多数手がける。

2022年よりスタートアップ法務を専門に手がけるFAST法律事務所の代表弁護士に就任。

監修者の詳細なプロフィール
この記事の筆者
浜北 和真株式会社PALS Marketing コンテンツディレクター

2017年から法律メディアに携わりはじめる。離婚や債務整理など、消費者向けのコンテンツ制作が得意。
監修したコラムはゆうに3000を超える。

20代後半に作ってしまった借金100万円を自力で完済した。

筆者の詳細なプロフィール