ローンや借金返済後は抵当権を抹消しよう！方法や費用・リスクは？

住宅ローンを組む時に言葉は聞いたけど、実はあまりよくわかってないんですよね…。

じゃあ、借金を返済しきったら、もうお役御免ってことで消えるんじゃないの？

抹消手続っていつまでにやらなきゃいけないとか期限が決まってたりするんですか？

でもローンを完済しないと、抵当権は抹消できないんだ。

自宅を売却したお金でローンを返済するケースもあるから、抵当権がついたまま家を売却することももちろんある。

でも買い手からしたら、購入後本当にローンを返済して抵当権を抹消してくれるかなんてわからないよね？

抵当権が残ってたら、買った後にせっかく買った不動産を処分されてしまう可能性があるし、ただでさえ高額な不動産の取引でこんなリスク背負いたくないって思うからだよ。

仮にローンを完済していても、購入する人からその事実はわからないしね。

そして、ひとつの不動産に対して複数の抵当権をつけることも可能なんだ。

抵当権は、最初に設定した人が、不動産を処分して得られたお金から借金分を優先的に貰える。

でも、2番目に設定した人は、1番目の人が借金分を返済してもなお、不動産を処分して得たお金にあまりがあるときに、そのあまりしか貰えない。

だから、抵当権が残ったままだと、その不動産を担保にして新たな借入れをすることが難しくなってしまうんだ。

この書類の有効期限は発行から3ヶ月くらいなんだけど、これを過ぎちゃうと手間が増えるんだ。

有効期限を過ぎると抵当権の抹消をしたい人が書類を取りにいかなければならなくなって、費用も手間もかかる。

また、書類によっては、銀行に再発行の依頼をする必要があったりするんだ。

こうなってると非常に厄介なんだ。

まず抵当権の抹消手続きをするにも、抵当権付きの自宅を相続した人が書類を集めないといけない。

抵当権をつけている金融機関から書類を再発行してもらわないといけないけど、さっき話した通り、金融機関によっては統合していたりと特定するにも手間がかかるんだ。

そうなると、裁判などで揉めてしまうことに繋がりやすいよ。

でも、当事者である親は亡くなってるから、親が本当に設定してなかったのかどうかを親に確かめる方法もないし、親が交わした契約書がどこにあるかもわからない。

こうなると、証拠がないから何が本当なのかまったくわからないことになる。

抵当権の抹消は完済後ならお金をかけずにすぐできることなのに、放置すると、時間もお金も無駄になるからね。

いち早く抵当権を抹消したいんだけど、どうしたらいいんでしょうか。

先生、これらの書類についても解説をおねがいします！

必要なのは、以下のような書類だ。書類が多くて、再発行が面倒なものも混じってるから、慎重に確認しよう。

注意してほしいのは、登記事項証明書を取得するには、建物なら「家屋番号」土地なら「地番」が必要なんだけど、これが住所と異なるものであることだね。

住所を伝えれば、家屋番号や地番を教えてもらえるから、わからない場合には聞いてみよう。

ただ、不動産を所有している人が住所や氏名が変わったことがある場合には、住民票や戸籍謄本(こせきとうほん)が必要になるよ。

この手続きで、登記簿上と申請時点の住所・氏名を一致させることで、誰がこの土地を所有している人かを誰がみても明らかなようにしておくんだ。

この手続きをする際に、氏名が変わっている場合には住民票または戸籍の附票(ふひょう)、住所が変わっている場合には、戸籍が必要になるんだ。

登記申請書、抵当権抹消登記申請書類はこんな感じだよ。

下にリンクを貼っておくから、リンク先から抵当権抹消登記申請書という申請書をダウンロードして、活用してみてね。

管轄の法務局は、以下のリンクから調べられるよ。

郵送の場合には、上で紹介した抵当権抹消登記書類一式と登記完了後の書類をもらうための返信用封筒(自分宛ての氏名・住所を記載し、郵送料＋簡易書留分の切手を貼っておく。レターパックも可。)に入れる。

そして、封筒に「不動産登記申請書在中」と書いて、管轄の法務局に宛てて提出することになるよ。

オンライン申請の手順は、法務局のリンクを参考にしてみてね。

この受け取りには、抵当権抹消登記申請書に使った印鑑が必要だから、受け取りにいくときには必ず忘れないようにしてね。

ちなみに、切手(郵送料＋簡易書留分)を貼った返信用封筒に自分の住所・氏名を書いて、抹消登記申請時に郵送受け取りを希望することを伝えれば、郵送受け取りも可能だよ。

そういえば、抹消登記手続きってどのくらいの費用が必要なんですか？

これは登録免許税(とうろくめんきょぜい)といって、登記手続きの際に国に納める税金代だよ。

そして、土地と建物は別の不動産だから、土地と建物の両方の抵当権を抹消する場合には、2,000円かかることになるよ。

この収入印紙は、コンビニや法務省、郵便局などで貰えるよ。

登録免許税分の収入印紙、または、現金納付のときは貰える領収書を、印紙貼付台紙に貼って、登記申請書と一緒に法務局へ提出して支払うんだ。

さらに、弁護士に頼むと、約4万円ぐらいかかるんだ。

登記の書類は、間違いがあると、再発行が必要になったり、手直しして再提出したりと面倒だったりする。

あとは、万が一、登記の抹消について法的トラブルに進んだときなんかは、追加の費用がかかったりするけど、専門家がいれば安心して対処できるよね。

面倒ごとを避けて、スムーズかつスピーディーに済ませたいのなら、専門家に頼むのがおすすめだよ。

ローン返済中の人は、以下の説明を読んで滞納のリスクを知り、滞納せずしっかり返済することを心がけてほしい。

この段階なら、返済できない事情があれば連絡してくださいという優しめの文面で、支払催促がされるよ。

ローンの滞納でブラックリストに載ると、ローンを完済してから5年くらい経たないとブラックリストからは消えないんだ。

債務者の、債権者に月々の返済日まで借金の返済を待ってくれるという期限の利益があるから、分割支払いで許されてたんだ。

期限の利益(きげんのりえき)とは、「月々の返済日ごとに分割返済していくから、一括で支払うのは勘弁して」って言える利益のことだ。

この売ったお金で残りの借金を返済するんだ。

だから、自宅が競売にかけられると、住む家がなくなっちゃうんだ。

個人再生とは、借金を大幅に減額して分割払いでの返済を認めてもらうように、裁判所にお願いして認めてもらう手続きのことをいうよ。

個人再生には、住宅ローン特則というのがあって、これを利用すれば自宅が守れるんだ。

保証会社が代位弁済をしてから、6ヶ月以内に個人再生を申し立てれば、住宅ローン特則は利用できるけど、持ち家がなくなるようなリスクは負うべきじゃないよね。

だから、ローンを滞納しそうになったら、急いで弁護士に相談すべきだよ。