自己破産をすると不動産はどうなる？影響や処分の流れを基礎から解説！

一般的に言って不動産は高額な資産だから、ほとんどの場合、処分されることになってしまうね。

いずれの場合にも、不動産は処分しなければならない。

といっても、不動産を保有している場合には、基本的に管財事件になるんだ。

二つの手続きの違いは、管財人がつくかどうかだよね。

管財人とは、自己破産手続きのサポート役で、破産する人の財産の処分などを行う人のことだ。

自己破産の申立て時に不動産を保有している場合、その不動産の価値を適切に把握し、処分する必要があるから、基本的には管財事件となるんだ。

不動産の処分って、どのタイミングでやるのかな。

自己破産の前？後？

ただし、後ほど紹介するように、事前に売却をすると「免責不許可事由(めんせきふきょかじゆう)」に該当して自己破産が認められなくなったりするリスクがある。

そのため、自己破産手続き開始前の売却であっても、必ず事前に弁護士に相談するようにしてね。

以下からは、売却のタイミングごとに分けて、具体的な売却の方法や流れについて確認していこう。

まず、不動産などの財産は破産財団に組み込まれる。財団というのは、財産の集まり、くらいの意味だ。

破産財団に組み込まれた財産は、もはや持ち主でも勝手に処分することはできない。

ローンを完済している場合には、管財人によって不動産が売却され、代金は債権者に分配されることになる。

ローンがまだ残っている場合には、管財人はローン会社に売却してもいいか確認し、OKが出れば管財人が売却する。

NGが出た場合には、ローン会社が不動産を競売にかけるよ。

でも先生、自己破産手続きを開始したときに不動産を保有していると、基本的に管財事件になるんでしたよね？

売却額をローンの返済に充てても大きな借金が残るわけだから、むしろ管財事件になりそうだけど…。

自己破産手続きの費用は高くなっちゃうけど、管財事件にして管財人にお任せするのが一番楽そうな気もするなぁ。

ローン会社などによって競売がなされた場合、高く値がついても相場の7割程度の価格になってしまうことが多くて、相場通りに売れることはほとんどないと言ってもいいんだ。

不動産の売却には、例えば仲介手数料や登記費用、印税やハウスクリーニング費用など、けっこう費用がかかるんだよ。

債権者との交渉次第だけど、売却価格のうち20万円くらいを引っ越し費用として残すことも可能だよ。

任意売却で少しでも高く売って、そのお金を手元に残しておけば、この範囲内については自己破産後も自分で自由に使うことができるんだよ。

じゃあ僕もさっそく不動産屋さんに行ってみるよ！

例えば、ローン会社の承諾を得る必要がある。

そもそも任意売却はローンの返済のために行うものではあるけれど、例えば売却しても全く価格がつかないような状況の場合には、債権者が同意してくれないこともある。

そのほかにも、以下のような点を満たすかどうか、前もって弁護士に確認してしっかりチェックしておこう。

共有者全員の同意がないのに売却をしようとすると、他の共有者は売却の差止請求をすることができる。

もっとも、奥さんの同意を得て、共有名義のままさいむくんの持ち分だけを売却しようとしても、買い手がつかない可能性が高いね。

この場合には、まず奥さんの持ち分をさいむくんに譲渡して、共有状態でなくしてから任意売却の手続きに移るほうがおすすめだ。

債権者平等原則とは、特定の債権者にだけ優先的に弁済してはならず、すべての債権者に平等に返済をしなければならない、という原則のことだよ。

だけど、住宅ローンを完済してもまだお金が残るような場合(アンダーローン)、残ったお金を特定の債権者にだけ弁済する行為はダメなんだ。

この場合でも、裁判官の裁量次第で免責を認める裁量免責(さいりょうめんせき)という救済措置があるけれど、裁量免責を受けるためには管財事件にする必要があるんだ。

せっかく任意売却をして同時廃止事件になる予定だったのに、これだともったいないでしょ。

だから、自己破産手続き開始前に任意売却をする場合には、売却行為後の返済行為アが偏頗弁済にあたらないかどうか、あらかじめ弁護士に相談するようにしよう。

もし市場価格よりも不当に安いと判断されると、財産隠しをしたものとみなされ、偏頗弁済と同じように免責不許可事由に該当してしまう。

詐欺破産罪とは、債権者を不当に害する目的で財産を処分したり、借金を踏み倒そうとする行為に成立する犯罪だよ。

じゃあ、自己破産手続きをする前に、不動産の名義人を家族などに変えておけばいいんじゃないの？

愛着のあるマイホームだから、このまま住み続けたいけど、しょうがないか…。

この個人再生には、住宅ローン特則というものがあるんだ。

これを利用すれば、元本ごと借金を減額しつつ、マイホームに住み続けることができるよ。

ちなみに、自分で買うことも可能だよ。

これらの場合、不動産業者に査定価格を出してもらい、基本的には一括払いでの支払いを求められる。

これを利用すれば、今までと同じようにマイホームに住み続けることができるよ！

ただし、基本的には「いつか買い戻します」という契約になることが多いため、管財人の許可が下りない可能性がある。