滞納した家賃の時効は５年！未払いの家賃を請求された場合の対処法

債権債務関係がなくなるということは、家賃を払う義務と家賃をもらう権利がなくなるということなんだ。

つまり、借り手から見れば、一定の期間が過ぎれば、家賃を払う必要がなくなるってことだね。

家賃の場合には、②のいつまでも家賃を請求しなかったということが一番近いかな。

家賃に関しては、定期給付債権(一定の期間支払うことを目的とした債権)といって、2020年の民法改正前から５年だったんだけど、民法改正で統一されたんだよ。

今は５年で統一されているから覚えなくていいけどね。

例えば、最後に家賃の支払いをしてからもう6年が経過しているとしよう。

このタイミングで時効の援用をした場合、支払いがなくなるのは「古い方からの5年分」であり、直近の1年はまだ時効を迎えていないので注意してね。

時効は、時間の経過がとても大切だから、『家賃の支払日から5年』と覚えておこう。

「滞納した家賃の時効が猶予・更新されるケース」でも解説するけど、家賃を滞納していることを認めたり、返済を待ってもらうよう(猶予)にいうこともしちゃダメなんだ。

なぜなら、その行為によって借金があることを認めてしまっていることになるから。

そうすると、後から説明する時効の完成更新として支払った日からまた新しく時効がスタートすることになる。

つまり、支払日ではなく、「滞納を認めた日、もしくは一部支払った日から5年間」ということになってしまうんだ。

時効の援用とは、時効が完成したからもう家賃を払いませんって主張することだよ。

実は、時効が成立していても、この時効援用をしないと、時効が成立する効果は得られないんだ。

時効の援用の方法としては、内容証明郵便など明確にわかる形で大家に伝えた方がいいよ。

シンプルにいえば「時効援用通知書」と呼ばれる書類を作って、債権者(貸主)に送付すればいい。

時効援用通知書には、以下のような内容を盛り込んで作ろう。

内容証明郵便とは「書面の内容が郵便局に記録される郵便」のことで、のちに争いになった際に「時効を援用したこと」の証拠になるからね。

次で説明するけど、自分で行った場合「時効の援用が失敗に終わり、さらに時効がリセットされて１からやり直しになる」なんてことになる可能性もあるんだよ。

その理由は以下の通りだよ。

これは、大家さんなどからの請求に対して、「支払いを猶予してほしい」と交渉しても成立しちゃう。

正直この辺の切り抜け方は難しいだろうから、弁護士に相談したほうがいいよ！

つまり、債権者からすると「私は〇年〇月〇日に家賃の支払いを求める催告を行いました」という証拠を残す必要がある。

だから、催告は内容証明なんかで送られてくることが一般的だよ。この内容証明が来ると、時効は６ヶ月猶予されちゃうってワケだ。

どんな借金であれ催告書や内容証明は無視してはいけないよ。

そして、裁判での請求が完了するまで時効の完成は猶予されたままになる。

つまり、あと少しで時効が完成ってときに、裁判が開始されて１年くらい裁判していたりすると、時効の完成も裁判中猶予されたままになるってワケだ。

その上、裁判などが終わった後には時効が更新され、また判決が確定した日から新しく5年間経過しないといけないことになるよ(民法147条2項)。

時効を成立させるにはここはクリアしないとね。

そもそも大家さんは家賃を滞納された段階で黙ってはないし、何かしらの行動を起こしてくることは予測できるよね。

家賃を滞納した段階から起きるリスクを話していこうか。

大家さんもこの段階では、支払ってくれればそれでいいと思ってくれていると思う。

だからまずは支払いをうながしてくるし、対話の姿勢を持ってくれてる。

でも、家賃滞納が２ヶ月くらいになると、今度は保証人などに請求がいくことになるんだ。

家賃の滞納があれば、大家は、保証会社に家賃を請求することになる。そうすると保証会社がさいむくんのかわりに家賃を支払うよ。

保証会社が払うと次は保証会社からさいむくんに家賃を払ったからその分のお金を払えって請求がくるんだ。

それにさっき家賃の支払日から時効が始まるっていったけど、保証会社が払った場合にはその支払日が新しく時効のスタートになるんだ。

さいむくんが家賃を滞納した際に家賃を代わりに払ってくれる会社だ。

この家賃保証会社がさいむくんの代わりに支払うことを代位弁済(だいいべんさい)という。

そうすると代位弁済によって保証会社は、さいむくんに対する支払請求権を得るよ。

そして、その支払請求権を得た日が保証会社とさいむくんの間での時効のスタートになるんだ。

保証会社が代位弁済すると信用情報に傷がつくことになる。いわゆるブラックリストにのるってやつだね。

家賃を払うけど保証人が必要だからなってくださいって保証会社と契約したのにその約束が守られなかったことになる。

そんな約束を守らない人は信用できないよね？だから、ブラックリストにのってしまうんだ。

入居者を強制退去させるためには、裁判所に申し立てる必要があるんだけど、裁判所も3ヶ月以上家賃滞納が続くと強制退去を認める可能性が高いよ。

その結果、今後家を貸し続けるという契約を続けていくことが難しいと思われてしまって、契約を解除して入居者の強制退去を認める。

大家も家賃収入のために貸しているから家賃が払われないのなら貸し続ける意味がないとして契約をなくすのは当然だね。

とにかくそうなる前に手は打たないとね。

でも、この前も請求がきたんだけどお金がなくて払えそうにないんだよね。

しっかり誠意を見せて、翌月払うことを約束すれば待ってくれることもあるんだ。

だから、なにもいわず滞納するんじゃなくて相談してみてね。

たとえば、住宅確保給付金や緊急小口資金、総合支援基金などがある。

これらの公的制度は、一定の理由で家賃が払えなくなっている世帯にお金を給付して助けてくれるんだ。

家賃は生活するために必要なお金なのにほかの借金のせいで払えないってなると生活自体が難しくなってしまうからね。

借金をなくすためには、国が認めた合法的な借金減額制度の債務整理(さいむせいり)がおすすめだよ！

債務整理には、任意整理・個人再生・自己破産の3つの方法があるよ。

ただし…相手は大家さんだ。

仮に債務整理に応じてくれたり、強制的に家賃を減額・免除しても、退去を求められる可能性が多いにある。

だから、家賃を債務整理するのではなく、今ある借金を債務整理して、家賃を支払う方向に向かった方が、住まいを失わずに済むよ。

住まいを失ってもいいから、もう滞納した家賃を債務整理したいというのならそれもOKだけどね。

利息カット後の元本を３～５年で完済することになるんだ。

自分で交渉することもできるけど、やっぱり法律のプロである弁護士に相談してみるのがいいね。

それに、今の住まいを失いたくないなら、やっぱり任意整理はおすすめだね。

だから、家賃を含めたすべての借金が整理する対象となる。

一方で、任意整理はあくまでも任意の交渉だから、整理する対象を選べるんだね。

まだ今の家に住み続けたいなら、家賃以外の借金を任意整理するといいよ。

借金は、元本から最大10分の１まで大きく減額することができて財産を失うこともないけど、そのかわりに減額分の今後のしっかりとした返済計画を求められるよ。

それに基本的に3年以内での返済をしなきゃいけない。

付け加えると、個人再生をするなら、新しく住まいを探したほうがいいね。滞納した家賃自体も、個人再生の対象となるからだね。

大家さんの対応次第だけど、退去を求められる可能性はあるからね。

自己破産は、裁判所の判断で借金の返済義務自体がなくなる債務整理の中で一番強力な方法なんだ。

だけど、そのかわりに財産を差し押さえられて没収されてしまうっていうデメリットも大きいよ。

デメリットが大きい分、弁護士に相談して慎重に決めることが必要になるね。

自己破産についても、個人再生と同じだね。自己破産自体は、したところで退去を求められるってことはない。

ただ、家賃の滞納があると話は別だよ。家賃の返済義務がなくなるから、大家さんとしても退去してほしいと思うかも…。

いずれにしても、個人再生・自己破産をする前は、今の住まいをどうするのか、弁護士に相談したほうがいいよ。

逃げ切れないってことがわかったよ…

もし家賃以外にも借金があったりして家賃が払えないのなら少しでも早く弁護士事務所に相談して今の生活を見直すことが必要だよ！